ছবি সংগৃহীত
চলতি শরতে বন্ধকী ঋণের ক্রমবর্ধমান সুদের হার এবং জীবনযাত্রার চড়া খরচের চাপে ভয়াবহ অনিশ্চয়তার মুখে পড়েছেন গৃহক্রেতারা। তবে যারা আগেভাগেই নিজেদের আর্থিক অবস্থা খতিয়ে দেখে প্রস্তুতি নেবেন, তারা সুদের হারের হঠাৎ বৃদ্ধি থেকেও নিজেদের বাজেটকে সুরক্ষিত রাখতে পারবেন।
ফেডারেল রিজার্ভ তিন বছরের মধ্যে প্রথমবারের মতো সুদের হার বাড়ানোর পর ১০ বছর মেয়াদি ট্রেজারি বন্ডের রিটার্ন বৃদ্ধি পায়। যার প্রভাবে গত সপ্তাহে ৩০ বছর মেয়াদি স্থায়ী গৃহঋণের গড় সুদের হার বেড়ে ১৮ মাসের মধ্যে সর্বোচ্চ ৬.৯৫ শতাংশে গিয়ে পৌঁছেছে।
এই পরিস্থিতির কারণে বাড়ি কেনার ক্রেতারা এখন দুশ্চিন্তায় পড়েছেন যে তারা মাসিক কিস্তির টাকা সামলাতে পারবেন কি না। আর এর স্পষ্ট প্রতিফলন দেখা গেছে আগস্ট মাসে পুরোনো বাড়ি বিক্রির হার কমে যাওয়ার পরিসংখ্যানে।
অনিশ্চিত বাজারে দিকহারা ক্রেতাদের সঠিক পথ দেখাতে ২০০০ সাল থেকে বন্ধকী ঋণের সুদের হারের মাসিক পরিবর্তন বিশ্লেষণ করেছেন রিটেইলরডটকমের গবেষকরা। সময়ের সাথে সুদের হার ঠিক কতটা ওঠানামা করে, তারা তার একটি পরিষ্কার মাপকাঠি তৈরি করেছেন, যাতে ঝুঁকিমুক্ত থাকতে চাওয়া ক্রেতারা সে অনুযায়ী বাজেট সামলে নিতে পারেন।
‘হোম কোয়ালিফাইড-এর সভাপতি রাফ ডিবুগনারা বলেন, “সম্ভাব্য ক্রেতাদের জন্য এখন থেকেই বাজেটকে ‘রেট-প্রুফ’ বা সুদের হারের ঝুঁকি থেকে সুরক্ষিত রাখা অত্যন্ত জরুরি। কারণ সুদের হার কমে যেতে পারে, এমন ধারণার ওপর ভিত্তি করে তারা আর্থিক পরিকল্পনা করতে পারেন না।”
তিনি আরও বলেন, ‘সুদের হার কমুক বা বাড়–ক, যে অর্থ মাসিক কিস্তি হিসেবে দিতে হবে সেটির সাথে ক্রেতাদের মানিয়ে নিতে হবে এবং বাজেটও তৈরি করতে হবে তা কেন্দ্র করেই। এমন বাজারে সঠিক সময় হিসাব করে সেরা সুদের হার ও পছন্দের দামে বাড়ি কেনা অসম্ভব।’
১২ মাসের কৌশল
যদি বাড়ি কেনার পরিকল্পনা আগামী ১২ মাসের মধ্যে হয়, তবে বর্তমানে সুদের হার যা আছে তা যেকোনো দিকে ১০০ বেসিস পয়েন্ট (১ শতাংশ) পর্যন্ত বাড়তে বা কমতে পারে ধরে নিয়ে প্রস্তুত থাকার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে। ঐতিহাসিক তথ্যের প্রায় ৮০ শতাংশ ক্ষেত্রেই এই ধরনের তারতম্য দেখা গেছে।
উদাহরণস্বরূপ, ৩০ বছর মেয়াদি স্থায়ী গৃহঋণের বর্তমান সুদের হার যদি আনুমানিক ৭ শতাংশ হয়, তবে আগামী সেপ্টেম্বরের মধ্যে তা কমে ৬ শতাংশে নামতে পারে বা বেড়ে ৮ শতাংশে উঠতে পারেÑউভয় পরিস্থিতির জন্যই ক্রেতাকে সমানভাবে প্রস্তুত থাকতে হবে।
যদি একজন ক্রেতার ঋণের কিস্তি বাবদ প্রতি মাসে ২,০০০ ডলার বাজেট থাকে, তবে সুদের হার ৬ শতাংশ নাকি ৮ শতাংশ, তার ওপর ভিত্তি করে তিনি ঋণের পরিমাণ সর্বোচ্চ ৩,৩৩,৫৮৩ ডলার থেকে সর্বনি¤œ ২,৭২,৫৬৭ ডলার পর্যন্ত পাবেন।
ছয় মাসের কৌশল
যেসব ক্রেতা ছয় মাস আগে থেকে পরিকল্পনা শুরু করছেন, তাদের সুদের হার ৭৫ বেসিস পয়েন্ট (০.৭৫ শতাংশ) পর্যন্ত ওঠা-নামা করতে পারে ধরে নিয়ে বাজেট তৈরি করা উচিত।
প্রতি মাসে ২,০০০ ডলারের বাজেট থাকা কোনো ক্রেতার ক্ষেত্রে সুদের হার বেড়ে ৭.৭৫ শতাংশ হলে তার ঋণ নেওয়ার ক্ষমতা কমে দাঁড়াবে ২,৭৯,১৬৯ ডলারে।
অন্যদিকে, সুদের হার কমে যদি ৬.২৫ শতাংশে নেমে আসে, তবে ক্রেতার কেনাকাটার ক্ষমতা বেড়ে দাঁড়াবে ৩,২৪,৮২৪ ডলারে, অর্থাৎ কেনাকাটার সামর্থ্য ৪৫,০০০ ডলারের বেশি বাড়বে।
তিন মাসের কৌশল
যাদের হাতে সময় কম, অর্থাৎ তিন মাসের মধ্যে বাড়ি কিনতে চান, তারা ঋণ নেওয়ার সময় সুদের হার কত হতে পারে সে সম্পর্কে তুলনামূলক ভালো ধারণা পান। ঐতিহাসিকভাবে দেখা গেছে, ৮০ শতাংশ ক্ষেত্রে তিন মাসের ব্যবধানে সুদের হার ৪০ থেকে ৪৫ বেসিস পয়েন্টের মতো এদিক-ওদিক হয়।
তবে অতিরিক্ত সুরক্ষা বা সতর্কতার খাতিে বিশেষজ্ঞরা ক্রেতাদের বর্তমান সুদের হার থেকে ৫০ বেসিস পয়েন্টের (০.৫০ শতাংশ) ফারাক ধরে রাখার পরামর্শ দিচ্ছেন।
সহজ কথায়, চলতি বছরের বড়দিনের ঠিক আগে যদি কেউ বাড়ি কিনতে চান, তবে ৩০ বছর মেয়াদী সুদের হার কমে ৬.৫ শতাংশে নামতে পারে বা বেড়ে ৭.৫ শতাংশ পর্যন্ত উঠতে পারে ধরে নিয়ে বাজেট করা উচিত।
সুদের হারের তারতম্য কীভাবে মাসিক কিস্তিতে প্রভাব ফেলে
ধরে যাক, ৪,২৪,৫০০ ডলার গড় মূল্যের একটি সম্পত্তি কেনার ৩ মাস আগে আছেন একজন ক্রেতা, যেখানে তিনি ১০ শতাংশ ডাউন পেমেন্ট বা এককালীন অর্থ জমা দেবেন। সুদের হার যদি ৭ শতাংশে অপরিবর্তিত থাকে, তবে তার মূল ও সুদের সমন্বয়ে গঠিত মাসিক কিস্তি হবে ২,৫৪২ ডলার।
সুদের হার কিছুটা কমে ৬.৫ শতাংশ হলে সেই কিস্তি কমে দাঁড়াবে ২,৪১৫ ডলারে। আবার ২০২৩ সালের নভেম্বরের মতো সুদের হার বেড়ে যদি ৭.৫ শতাংশে পৌঁছায়, তবে মাসিক কিস্তি বেড়ে হবে ২,৬৭১ ডলার।
বাড়ি কেনার বাজেট সুদের ঝুঁকিমুক্ত রাখতে ক্রেতাকে সুদের হারের ওঠানামার ওপর ভিত্তি করে প্রতি মাসে ১২৯ ডলার বেশি বা ১২৭ ডলার কম দেওয়ার জন্য মানসিক ও মানসিকভাবে প্রস্তুত থাকতে হবে।
