ছবি: সংগৃহীত
আগামী এক বছরে আমেরিকার প্রতি তিনটি আবাসন বাজারের মধ্যে একটিতে মন্দা দেখা দিতে পারে। সবচেয়ে বড় ধাক্কা খেতে যাচ্ছে সেই শহরগুলো, যেগুলোকে মাত্র চার বছর আগেও ‘অজেয়’ বা ধরাছোঁয়ার বাইরে মনে করা হতো। জিলো-এর একটি চাঞ্চল্যকর নতুন পূর্বাভাসে এই তথ্য দেওয়া হয়েছে।
জিলো যে ৮৯৪টি আবাসন বাজার পর্যবেক্ষণ করে, তার মধ্যে ২০২৭ সালের মার্চ পর্যন্ত ৩০৯টি বাজারে দাম কমবে, মাত্র ১৪টিতে অপরিবর্তিত থাকবে এবং ৫৭২টিতে বাড়বে বলে ধারণা করা হচ্ছে।
জাতীয়ভাবে জিলো এখন পূর্বাভাস দিচ্ছে, আবাসন বাজারে দামের কোনো নড়চড় হবে না (০% প্রবৃদ্ধি), যা গত মাসের ০.৫% বৃদ্ধির পূর্বাভাসের তুলনায় একটি বড় ধরনের অবনমন। তবে জাতীয় এই স্থবিরতার চেয়েও বড় বিষয় হলো এর ভেতরের চিত্রটি।
মহামারির সময় ফ্লোরিডা-টেক্সাসসহ দক্ষিণাঞ্চলীয় রাজ্যগুলোতে যে আবাসন জোয়ার এসেছিল, তা এখন ধসে পড়ছে। অন্যদিকে, মধ্য-পশ্চিম ও নিউ ইয়র্ক অঙ্গরাজ্যের উপরের দিকের মাঝারি মানের শহরগুলো, যা আগে অবহেলিত ছিল, সেখানে দাম বাড়ছে। আমেরিকার লাখ লাখ বাড়ির মালিক এখন বুঝতে পারবেন তাদের এলাকাটি এই বিভাজনের কোন দিকে পড়ছে।
সবচেয়ে বেশি দরপতনের পূর্বাভাস দেওয়া হয়েছে লুইসিয়ানার হুমা শহরে, যেখানে আগামী এক বছরে দাম ৭.০% কমতে পারে। এরপর লুইসিয়ানার লেক চার্লস (৫.৬%), টেক্সাসের অস্টিন (৪.৬%), নিউ অরলিন্স (৪.৪%) এবং শ্রেভপোর্ট (৩.৬%)। ডেনভারে ৩% কমার সম্ভাবনা রয়েছে। ক্যালিফোর্নিয়ার চিকো থেকে ভ্যালেজো পর্যন্ত বাজারগুলোও পিছিয়ে নেই।
লুইসিয়ানার এই পরিসংখ্যান চমকপ্রদ হলেও যারা সেখানকার বাড়ির মালিকানার খরচ পর্যবেক্ষণ করছেন তাদের জন্য এটি বিস্ময়কর নয়। ২০২৪ সালে লুইসিয়ানায় বাড়ির বিমার গড় প্রিমিয়াম দাঁড়িয়েছে ১০,৯৬৪ ডলারে। সেখানকার ৩০ থেকে ৪০ শতাংশ বন্ধকী লেনদেন কেবল বিমার অতিরিক্ত খরচের কারণে বাতিল হয়ে যাচ্ছে।
হুমার ৯৯ শতাংশ সম্পত্তি আগামী ৩০ বছরে ভয়াবহ বন্যার ঝুঁকিতে রয়েছে এবং এই ঝুঁকি জাতীয় গড়ের চেয়েও দ্রুত বাড়ছে। ক্রেতারা লাভ-ক্ষতির অঙ্ক কষে সেখান থেকে মুখ ফিরিয়ে নিচ্ছেন।
নিউ অরলিন্সে যে বাড়ির মাসিক কিস্তি ২০২০ সালে বিমাসহ ১,৪০০ ডলার ছিল, তা এখন ২,১৫৪ ডলারে দাঁড়িয়েছে। ছয় বছর আগে যে বাড়িটি কিনতে একটি পরিবারের বার্ষিক আয় ৫৭ হাজার ডলার দরকার ছিল, এখন সেখানে ৮৬ হাজার ডলারের বেশি প্রয়োজন—যা ওই এলাকার গড় পারিবারিক আয় ৬১,৬০২ ডলারের চেয়ে অনেক বেশি।
অস্টিনের বাজারটি সবচেয়ে করুণভাবে এই বিপরীতমুখী ধারা তুলে ধরছে। ২০২০ থেকে ২০২২ সালের মধ্যে সেখানে বাড়ির গড় দাম ৩২৫,০০০ ডলার থেকে বেড়ে ৫৫০,০০০ ডলারে পৌঁছেছিল—মাত্র দুই বছরে ৭০% বৃদ্ধি। এরপর শুরু হয় রেকর্ড করা ইতিহাসের সবচেয়ে বড় পতন: ২০২৩ সালে ১৫.৫% দরপতন, যা ২০২৪ এবং ২০২৫ সালেও অব্যাহত ছিল। টেক্সাসের এ রাজধানী শহরটি মহামারীর সময় প্রয়োজনের চেয়ে অতিরিক্ত বাড়ি নির্মাণ করে ফেলেছিল।
দূরবর্তী কর্মী, ক্যালিফোর্নিয়া থেকে আসা মানুষ এবং ইলন মাস্কের টেক্সাস সাম্রাজ্যের হাত ধরে যে শহরটি চাঙ্গা হয়েছিল, তা এখন দেশের ধীরতম আবাসন বাজারে পরিণত হয়েছে। রেডফিন-এর তথ্য অনুযায়ী, অস্টিনে এখন ক্রেতার চেয়ে বিক্রেতা ১২৮% বেশি এবং একটি বাড়ি বিক্রি হতে গড়ে ৯০ দিনের বেশি সময় লাগছে। জিলোর মতে, অস্টিনের একটি সাধারণ বাড়ির দাম এখন ৫০৮,৫০০ ডলার, যার ওপর আরও ৪.৬% দরপতন হলে বাড়ির মালিকরা ২৩,০০০ ডলারের বেশি মূল্য হারাবেন।
রেডফিনের প্রধান অর্থনীতিবিদ ড্যারিল ফেয়ারওয়েদার সারা দেশে একটি ঐতিহাসিক ভারসাম্যহীনতা লক্ষ্য করছেন। ২০২৬ সালের ফেব্রুয়ারিতে দেখা গেছে, ক্রেতার তুলনায় বিক্রেতার সংখ্যা প্রায় ৬৩০,০০০ জন বেশি, যা ২০১৩ সালে তথ্য সংগ্রহ শুরুর পর থেকে রেডফিনের নথিতে সবচেয়ে বড় ব্যবধান। বিক্রেতার উদ্বৃত্ত বেড়ে ৪৬.৩ শতাংশে দাঁড়িয়েছে, যা মাত্র এক বছর আগেও ছিল ২৯.৮ শতাংশ।
তিনি বলেন, দাম সেই জায়গাগুলোতেই কমছে ‘যেখানে ক্রেতার চেয়ে বিক্রেতার সংখ্যা বেশি।’ দক্ষিণে মহামারির সময় নির্মাতারা অনেক নতুন বাড়ি তৈরি করেছিলেন, কিন্তু এখন সেগুলো অবিক্রিত পড়ে আছে। কারণ ক্রেতারা উচ্চ সুদের হার, বর্ধিত বিমা খরচ এবং চড়া সম্পত্তি করের চাপে পিষ্ট হচ্ছেন।
যখন দক্ষিণের রাজ্যগুলো লোকসানের মুখে, তখন উত্তর-পূর্ব এবং মধ্য-পশ্চিমের সাধারণ ও সাশ্রয়ী শহরগুলো নীরবে দেশের সবচেয়ে গরম বা চাহিদাসম্পন্ন আবাসন বাজারে পরিণত হচ্ছে।
নিউ ইয়র্কের সিরাকিউস শহরটি ৫.০% সম্ভাব্য মূল্যবৃদ্ধির পূর্বাভাস নিয়ে সারা দেশের শীর্ষে রয়েছে। এরপর ইলিনয়ের রকফোর্ড এবং আটলান্টিক সিটি (উভয়ই ৪.৫%)। এছাড়া নিউ ইয়র্কের রচেস্টারে ৪.০% এবং ইউটিকায় ৩.৫% দাম বাড়ার সম্ভাবনা রয়েছে। সিরাকিউস এমন একটি পরিস্থিতির মধ্য দিয়ে যাচ্ছে যা অস্টিনেরও ছিল কিন্তু তারা ধরে রাখতে পারেনি, একটি প্রকৃত এবং টেকসই অর্থনৈতিক চালিকাশক্তি।
