ছবি: সংগৃহীত
এক সময়ের মানদ- হিসেবে পরিচিত তিন লাখ ডলারের নিচের বাড়িগুলো বাজার থেকে প্রায় নিশ্চিহ্ন হয়ে গেছে। যুক্তরাষ্ট্রের ৮৫৫টি আবাসন বাজারের ওপর করা ‘জিফি’র এক নতুন বিশ্লেষণে এ তথ্য জানা গেছে।
৪২টি বাজারে বর্তমানে ৩ লাখ ডলারের নিচে একটিও একক বাড়ি বা টাউনহোম বিক্রির তালিকায় নেই। আরো ১৩টি বাজারে ৩ লাখ ডলারের নিচের সম্পত্তির পরিমাণ মোট তালিকার ১ শতাংশেরও কম। এর অর্থ হলো, ক্রেতারা এখন এমন সব উচ্চমূল্যের তালিকার মুখোমুখি হচ্ছেন, যা আগে বাড়ি কেনার প্রথম ধাপ বা ‘এন্ট্রি লেভেল’ হিসেবে পরিচিত ছিল তার চেয়ে অনেক বেশি।
দেশজুড়ে এই ভারসাম্যহীনতা অত্যন্ত প্রকট। বর্তমানে বিক্রির জন্য থাকা সমস্ত বাড়ির প্রায় দুই-তৃতীয়াংশের দাম তিন লাখ ডলারের বেশি; মাত্র এক-তৃতীয়াংশ এই সীমার নিচে রয়েছে। আর যখন কোনো এলাকায় প্রাথমিক পর্যায়ের ঘরের দাম তিন লাখ ডলার ছাড়িয়ে যায়, তখন সাশ্রয়ী মূল্যের বাড়ির সংখ্যা প্রায় সম্পূর্ণ শেষ হয়ে যায় এবং তা মোট জোগানের ৩ শতাংশের নিচে নেমে আসে।
মিলার স্যামুয়েলের জোনাথন মিলার মিডিয়াকে বলেন, “২০২২ সালের শুরু থেকে ফেডারেল রিজার্ভ সুদের হার বৃদ্ধি করায় বন্ধকী ঋণের হার ইতিহাসের সবচেয়ে দ্রুতগতিতে বেড়েছে। এর ফলে তৈরি হওয়া ‘লক-ইন ইফেক্ট’ অনেক নতুন প্রাথমিক ঘরকে বাজারের বাইরে রেখে দিয়েছে।”
তিনি আরো ব্যাখ্যা করেন, ‘একজন ক্রেতা যিনি বর্তমানে ২.৭৫% সুদের হারে ঘরে থাকছেন, তিনি ৬.৩% সুদের হারের বাজারে নতুন করে বাড়ি কিনতে আগ্রহী নন। তাই তারা তাদের বর্তমান সম্পত্তি বিক্রির তালিকায় তুলছেন না।’
এই সংকট দেশের সবচেয়ে বড় এবং ব্যয়বহুল মহানগরীগুলোতে সবচেয়ে ভয়াবহ। নিউইয়র্ক এবং লস অ্যাঞ্জেলেস মিলিয়ে বর্তমানে ৭,৭০০টিরও বেশি বাড়ি বিক্রির তালিকায় থাকলেও, মাত্র ৭০টিরও কম বাড়ির দাম ৩ লাখ ডলারের নিচে, যা প্রতিটি শহরের মোট জোগানের ১ শতাংশেরও কম। কার্যত, এই বাজারগুলোতে নতুন ক্রেতাদের জন্য বাড়ি কেনা প্রায় অসম্ভব হয়ে দাঁড়িয়েছে।
এমনকি যেসব বাজার কাগজে-কলমে ‘সাশ্রয়ী’ মনে হয়, বাস্তবে সেগুলোও আশাব্যঞ্জক নয়। উদাহরণস্বরূপ, মিয়ামিতে প্রাথমিক পর্যায়ের বাড়ির গড় মূল্য অনুযায়ী ৩ লাখ ডলারের নিচে ঘর থাকার কথা থাকলেও বাস্তবে দুই ডজনও কম বাড়ি এই দামের নিচে পাওয়া যাচ্ছে—যা মোট জোগানের ১ শতাংশেরও কম।
মিলার বলেন, ‘সাধারণত ক্রয়মূল্য যত কম হয়, বন্ধকী ঋণের হারের ওপর নির্ভরশীলতা তত বাড়ে। তাই উচ্চ সুদের হার বাজারে কম দামি ঘর আসার সংখ্যাকে তীব্রভাবে কমিয়ে দিয়েছে। আবাসন বাজারের নিচের অর্ধেকাংশে লেনদেন অনেক কম হওয়ার পেছনে এটিই প্রধান কারণ।’
মূল্যের এই পার্থক্য কেবল বাড়ি দেখার পর্যায়েই ক্রেতাদের বাধা দিচ্ছে না; বরং উচ্চ-ব্যয়বহুল অঞ্চলগুলোতে একটি প্রাথমিক পর্যায়ের ঘরের জন্য প্রথাগত ২০ শতাংশ ‘ডাউন পেমেন্ট’ বা অগ্রিম জমা সঞ্চয় করতে এক দশক বা এরও বেশি সময় লেগে যেতে পারে, এমনকি যদি কোনো পরিবার প্রতি বছর তাদের আয়ের ১০ শতাংশ করে সরিয়ে রাখে তবুও।
কিছু বাজারে এই সময়সীমা দুই দশকের কাছাকাছি পৌঁছে যাচ্ছে, যা ঘর কেনাকে নিকটবর্তী লক্ষ্যের বদলে একটি দূরের স্বপ্নে পরিণত করছে। মিলার ভবিষ্যতে এর থেকে সহজে নিস্তার দেখছেন না।
মিলার বলেন, ‘এই পরিস্থিতি প্রমাণ করে যে, মহামারীর সময় কম সুদের হার উল্টো আবাসন ব্যবস্থাকে আরও ব্যয়বহুল করে তুলেছিল। কারণ তা প্রাথমিক পর্যায়ের ঘরের মজুদ শেষ করে দিয়েছিল। ভবিষ্যতে যদি সুদের হার দ্রুত কমেও যায়, তবে বাড়ির দাম অনেক বেড়ে যাবে, যা সাশ্রয়যোগ্যতার সমস্যাকে আরো জটিল করে তুলবে।’
